¿Es obligatorio eliminar las barreras arquitectónicas en las comunidades de propietarios?
La eliminación de barreras arquitectónicas suele ser un tema recurrente en las comunidades de propietarios. Se entiende por barrera arquitectónica aquellos obstáculos físicos que impiden a determinados grupos de población acceder o moverse por un espacio urbano, un edificio o una parte de él.
En España, la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social (Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre) establece la obligatoriedad de eliminar las barreras arquitectónicas en el entorno urbano, las edificaciones y el transporte público para el año 2017, siempre que las obras necesarias sean «ajustes razonables».
Sin embargo, muchas veces no es fácil determinar cómo debe ejecutarse esa reforma y, sobre todo, quién debe asumir los costes. El régimen de adopción de acuerdos en comunidades de propietarios para la eliminación de barreras arquitectónicas se ha ido suavizando paulatinamente. En esa modificación, de junio de 2013, se recoge que la eliminación de barreras arquitectónicas puede hacerse incluso sin mediación de acuerdo aprobado en junta de propietarios. Sin embargo, este requisito solo es válido en determinados supuestos.
El procedimiento para la eliminación de barreras arquitectónicas se encuentra regulado en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal y la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. En la actual regulación legislativa, existen dos niveles en cuanto a la obligatoriedad, régimen de mayorías en la adopción de acuerdos y reglas de asunción de los costes para la eliminación de barreras arquitectónica.
Régimen obligatorio, sin necesidad de acuerdo para obras de bajo coste que no exceda de doce mensualidades. En este caso, las obras y actuaciones que sean solicitadas a instancia de los propietarios para garantizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Podrán acogerse a este supuesto los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años. De este modo, se pretende asegurar un uso adecuado de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos, siempre que el importe repercutido no exceda doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Por tanto, siempre que las obras sean solicitadas por algún propietario con interés legítimo, la obra será de obligatoria aceptación por los demás propietarios, debiendo todos los vecinos asumir su coste. Si el coste fuera superior a las doce mensualidades establecidas por la ley, deberán igualmente satisfacer la derrama correspondiente (12 mensualidades máximo), aunque el resto del coste de las obras sea asumido directamente por quien las hubiese requerido o se opte por pasar al siguiente nivel para la adopción de acuerdos de obras de mayor coste.
En ese sentido, el régimen de mayorías del acuerdo para obras de coste mayor a doce mensualidades exige el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Esto supone que el acuerdo será válido cuando se adopte por el 51% de los propietarios que, a la vez, tengan el 51% de las cuotas de participación en la división horizontal del edificio. De este modo, para obras de eliminación de barreras arquitectónicas cuyo importe supere las doce mensualidades ordinarias, se requerirá un acuerdo aprobado por mayoría.
En última instancia, en caso de no conseguir un acuerdo con esa cuota de participación, las obras de adaptación podrán realizarse por los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo en cuenta que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad, sí es obligatoria para todos los propietarios.
